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Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ?

La résidence secondaire fait partie du patrimoine en tant que bien immobilier de réserve. À la faveur d’une vente, le bénéfice réalisé fait généralement l’objet d’une imposition sur la plus-value immobilière. Il existe cependant des conditions qui permettent de se soustraire à cette forme de taxation. On vous dit tout sur cette exonération particulière.

Renoncer au statut de propriétaire du logement principal

Le statut de propriétaire de l’immeuble principale entraîne systématiquement l’imposition du bénéfice sur la vente du bâtiment annexe. Il est donc capital de se dissocier du titre de propriété avant la transaction. Par ailleurs, cette absence de propriété concerne les quatre années antérieures à la transaction de l’immeuble secondaire.

L’interdiction frappe également l’appartenance par personne interposée. Afin de bénéficier de l’exonération, le vendeur doit justifier d’un titre de location ou d’hébergement sur la période concernée.

L’acquisition d’un bien immobilier par un prêt-relai confère le titre de propriété à l’acquéreur. L’exemption est toutefois possible si la condition principale est respectée. D’autres préalables sont également nécessaires.

  • La mise en vente de la résidence annexe doit intervenir avant l’acquisition du logement principal
  • La cession de la résidence annexe doit se dérouler dans le délai prévu et ultérieurement à la principale acquisition
  • Le produit de la vente doit servir dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier principal.

Il y a par ailleurs une exemption spécifique liée à la vente de la résidence secondaire.

Une exemption spécifique à la vente de la résidence

L’exemption sur la plus-value immobilière concerne uniquement la cession de logement. La vente d’un terrain ou la cession d’un bureau professionnel entraîne une taxation systématique. L’exemption de la plus-value s’applique toutefois aux bâtiments attenants au bien cédé. Il y a également exonération lorsque les annexes de l’immeuble sont cédées à des acquéreurs différents.

L’exemption de la plus-value n’est effective qu’une seule fois. Il s’agit d’une prérogative réservée à la première vente de résidence. De plus, elle n’est pas systématique. Le vendeur doit faire une requête pour en bénéficier. Lors de la cession, le vendeur doit estimer le montant à réemployer dans le bâtiment principal en présence du notaire. Il a ainsi la possibilité d’allouer tout ou partie du produit de la vente à cet effet. Du reste, l’exemption du bénéfice frappe uniquement la fraction réinvestie. Dès lors, le reste de la plus-value subit une taxation en bonne et due forme.

Employer le produit de la vente pour acquérir un logement principal

En tant que condition sine qua non pour l’exemption de la plus-value, le réinvestissement du produit requiert une attention particulière. Il doit intervenir sous 24 mois après la transaction selon les conditions préétablies. Il arrive toutefois que le montant alloué à la résidence principale diffère de l’estimation effectuée lors de la vente.

Un montant inférieur à la prévision entraîne une déclaration rectificative. Dans le cas contraire, on assiste à une dette d’impôt. Le vendeur effectue alors une requête pour bénéficier d’une restitution. Pour un réinvestissement complet, l’exonération intégrale est constatée par un acte notarié.

La résidence principale en question peut être un nouvel immeuble ou une ancienne bâtisse. Elle doit être implantée sur le territoire français. Cependant, une dérogation prévoit l’exemption de la plus-value pour les résidences acquises dans un pays de l’Union européenne. Il en est de même pour les logements acquis dans un pays signataire de la convention sur l’espace économique européen. Ledit pays doit alors justifier d’un accord de coopération administrative contre les délits fiscaux.

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